北京二手房交易-北京链家地产二手房带看量下滑50%房产

北京二手房交易进入低位运行,二手房市场持续低迷;据数据统计,北京链家地产二手房带看量下滑50%。 今年317新政以来,北京连续出台了近20项调控政策,房地产市场经历了史...

北京二手房交易进入低位运行,二手房市场持续低迷;据数据统计,北京链家地产二手房带看量下滑50%。

  今年“317”新政以来,北京连续出台了近20项调控政策,房地产市场经历了“史上最严”调控期。 北京的新房、二手房市场均进入了低位运行的状态,太平洋在线房产明显下滑,其中尤以二手房市场为甚。

  密集的调控政策下,二手房市场更是进入了“速冻”状态。链家研究院院长杨现领在接受界面新闻记者采访时表示,链家门店二手房带看量和意向客户登记量较调控前出现了超过50%的下滑。

  据北京市住建委数据显示,北京7月份全月累计二手房网签8392套,二手住宅签约数为7158套,该数字是2014年6月6464套以来连续37个月同期最低值。同时,该成交量同比2016年7月下滑68%,环比今年6月同期下滑19.7%。

  对此,杨现领则表示,“7月份北京二手住宅网签数据环比下滑,是因为网签数据有滞后,实际成交来看7月是有小幅反弹的,但是依旧处在不足1万套的低位水平。”

  实际上,下滑的不仅是“量”,“价”也有明显的回落。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%,这是自5月以来连续第3个月回落。中原地产首席分析师张大伟表示,北京二手房整体价格3个月累计跌幅在8%左右,部分区域房源价格超过了10%。

  对于北京市二手房市场“量价齐跌”的状况,杨现领表示,这主要是由于现行政策和金融环境的两方面影响。包括“认房又认贷”“扩大限购范围”等一系列严密的政策调控,主要通过提高首付门槛、从严购房资格等手段抑制购房需求,其中换房的改善性需求受到的影响尤其大。

  另一方面,与金融环境的趋紧也有密切的关系。在金融整体去杠杆的环境中,银行面临资金额度的紧张和成本的上升,因此对于房贷业务也做出了相应调整。包括额度缩小、房贷利率上升、放款周期延长,也进一步抑制了需求。

  与此同时,北京二手房市场“量价齐跌”也呈现出了包括区域性在内的一系列特征。

  据链家研究院数据显示,“317”新政以来的4个月调控周期内, 西城区和通州区的回调幅度最大。对此,杨现领表示,原因在于西城区的客户需求一般以换房为主,受新政调控影响较大,且后期学区调控政策使得市场进一步降温。而通州区受到“副中心”利好的影响,前期价格上涨幅度快,在调控周期内量价则出现了大幅度回调。

  此外,刚需房成交量受到的影响相对较小,楼龄较老的房屋价格回调幅度更大。这主要因为“无房无贷款记录”的纯刚需购房首付比例没有变化,受新政调控影响相对较小。而由于目前改善性需求已经成为市场主流,楼龄老、居住体验较差的房屋价格则回调幅度更大。

  相比于今年3月份北京二手房市场25952套的成交量 ,6月份的8918套、7月份的8392套表明北京二手房成交量已经连续两个月低于1万套。此前,有业内专家认为,二手房月度成交量在1万套以下时,说明市场趋冷;超过2万套则说明市场过热。

  对此,杨现领表示,“我认为下半年二手房成交量将保持在1万套左右的水平,预计2017年全年的成交量为2016年的一半左右,成交量会趋稳,价格可能保持稳定小幅波动,原因在于链家数据显示成交量在调控后超大幅下滑后开始趋稳,而行政调控和金融收紧都没有放松的迹象,缺乏信贷支持的市场难以出现大幅升温。”

  二手房交易:

  二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易,现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。

  二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权买卖的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  二手房交易要注意什么?

  (1)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (2)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (4)土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (5)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (6)福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (7)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (9)中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (10)合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外,买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

1